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[단독] 묶인 돈도 다 뺀다…홈플러스, 임차보증금 유동화

보증금 기초자산으로 1000억원 규모 ABS 발행 추진

리츠 설립으로 부동산 유동화를 추진하고 있는 홈플러스가 임차보증금도 유동화한다. 임차보증금은 홈플러스가 매장을 빌릴 때 임대인인 건물주에게 맡기는 보증금을 말한다. 매장을 빼지 않는 이상 돌려받지 못하는 돈인데, 홈플러스는 부채 상환을 위해 임차보증금을 기초자산으로 자산유동화증권(ABS)을 발행하기로 했다.

홈플러스는 전체 매장이 140개이며, 이 가운데 59개가 임대 매장이다. 나머지 81개는 자체 부동산을 갖고 있으며 앞서 리츠 설립을 추진할 당시 50개 매장을 리츠에 편입(홈플러스 입장에서는 부동산 매각)하려 했다.


조선DB

25일 증권업계에 따르면 홈플러스는 칼론베스트제이차 특수목적회사(SPC)를 설립하고 임차보증금 유동화를 추진한다. 발행금액은 일단 1000억원 규모다. SPC 자산관리와 업무 수탁에 각각 이베스트투자증권, 메리츠종금증권을 선정했으며 발행 금리는 3.4%, 만기는 3년이다.

기초자산은 동청주, 평촌, 서울남현, 인천송도, 울산동구, 파주운정, 센텀시티, 영등포점 등 9개 점포의 보증금이다. 홈플러스 측은 ABS 설명서에서 "펀드는 임차보증금의 현금흐름만을 취득하므로 임대인(건물주) 동의는 불필요하다는 법무법인 검토 의견을 받았다. 매각 후에도 임차인 권리는 유지되므로 펀드로 인한 영업권 침해 이슈 등은 없다"고 설명했다.

홈플러스는 이번 발행으로 1000억원을 조달한다. 임차보증금은 재무제표에 고정자산으로 분류된다. ABS를 발행하면 이만큼의 고정자산이 사라지고, 보유한 현금으로 부채를 상환하면 부채비율을 낮출 수 있다. 2018년 2월 기준 홈플러스의 부채비율은 70.2%인데, 1000억원을 상환할 경우 부채비율은 67.6%로 낮아진다.

증권업계 한 관계자는 "MBK파트너스가 홈플러스를 인수한 이후 부채비율 낮추기에 사활을 걸고 있다"면서 "빚이 없어야 매각에 유리하기 때문으로 보인다"고 했다. 홈플러스는 2014년 2월만 해도 부채비율이 152%에 달했었다.

임차보증금을 기초자산으로 ABS를 발행하는 것은 CJ(001040)정도만 한 차례 했을 뿐 전례가 거의 없다. 그러다 보니 발행 과정에서 잡음도 나오는 것으로 알려졌다. 이 ABS는 수익률이 3.4%로 확정돼 있는데, 3년 만기가 지나면 홈플러스는 공정가치(임차 보증금을 국고채 금리로 할인한 수준)로 재매입할 계획이다. 그런데 3년간 국고채금리가 상승하면 공정가치는 ABS의 액면가 이하로 떨어질 수 있다. 이 때문에 국고채선도거래(매도포지션의 거래)를 통해 헤지를 할 계획인데, 헤지 구조를 놓고 이견을 벌이는 것으로 알려졌다.

한 채권 전문가는 "전례가 거의 없는 딜이라 양측 이견이 엇갈리는 것으로 알고 있다"면서 "MBK파트너스의 유동화 기법은 글로벌 톱 수준이라고 본다"고 했다
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